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大基建启动,堪比棚改,央行布局楼市两大方向

2022-02-09 17:28:42 来源:贝儿资讯 点击 评论

“限贷令”变了!大基建启动,堪比棚改,央行布局楼市两大方向


有个事,很重要。


2月8日,央行、银保监会发通知,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。


关键词有两个:保障性租赁房、房贷集中度管理制度。


房贷集中度管理制度,就是我们常说的“限贷令”。


从2021年开始,央行给每家银行定下了开发贷、房贷额度比例,只要超过这个红线,银行就无法再放贷。


正因为限贷令非常严格,所以就造成了去年房贷利率飙升,不少城市的二手房甚至直接停贷,新房放贷速度也在放缓,开发商回款吃紧,很多购房者的申请单子一直卡着不批贷。


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可以这么说,限贷令,直接掐住了楼市的“七寸”:信贷。


把保障性租赁房的相关贷款,从房贷集中度管理制度中“择出来”,释放了极其强烈的信号:租购并举,迈出实质性一步。


过去这些年,租赁房供应太少,选择太少,公租房体量毕竟有限,也没有做到真正的“租售同权”,落户容易了,上学依然是老大难的问题,而且目前租房市场仍以个人房源为主导,房客处于弱势地位,没有长期稳定居住的预期。


高房价、高房租、租房难、租售无法真正同权,这一切,都让初出校门的年轻人感到无能为力。


保障性租赁房,就是实现真正“租购同权”的重要手段。


去年,住建部曾在沈阳、广州分别召开了发展保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳等40个城市分两批参加,这40个城市,基本涵盖了所有一二线城市,还有部分热点三线城市,今年开始,都要强力执行租赁房计划。


这些房子,有什么特点?


从各地公布的计划来看,建筑面积以70平方米以内为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房,对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,允许改建为保障性租赁住房。


除了租购同权之外,保障房的大规模建设,还有一个重要作用:大基建开始加速!


根据海通宏观组测算,在“十四五”时期,全国将新增保障性租赁住房约748.8万套,预计2022年保障性租赁住房建设接近200万套,投资约2100亿元,同比增长约110%。


根据德邦宏观芦哲的预测,正常情况下,今年保障房能带来3493亿投资,带动房地产投资2.4个百分点。


如果建设进度超预期提前,则能带来5201亿投资,托住房地产投资3.5个百分点。


但从力度来看,2015年房地产下行时,棚改开工580万套,按下一节估算的年投资1.4万亿计算,对房地产投资的拉动估计超过10%。


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也就是说,保障房会拖住大基建的“总盘子”,但比起棚改,力度会小一些。


限贷令对保障房“开口子”,会释放出巨量资金支持租赁房的建设,地的问题解决了,钱的问题也解决了,剩下的,就是大干快上了。


除了房贷集中度管理制度出现变化,困扰房企的“三道红线”,央行也有了一定程度的松绑。


三道红线,是2020年下半年,央行对重点房企做了规定:扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。


满足这3个要求,有息负债增速才能保持在15%的水平上,否则就不准发债融资。


因为绝大部分房企习惯了高周转、高杠杆经营,陡然收紧的融资政策,加上2021年中大型房企爆雷,金融机构开始对风险较大的房企抽贷、断贷,更加速了开发商爆雷的进程。


正是看到了这种苗头,在12月份的时候,央行、银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。


通知明确说了,鼓励银行发并购贷,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。


上证报已经核实,目前银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。


之前市场一直顾虑的是,央企有收购项目的意愿,民企有甩卖项目的需求,但标的项目一同并进收购方的负债,会把降到安全线内的“三道红线”,再次推高。


现在三道红线对并购贷开了绿灯,也就意味着:央企下场扫货“捡便宜”,民企有了活下去的生机,“保交房”可以松口气了。


蓝白觉得,限贷令的变化,三道红线的松绑,是央行布局2022年楼市的两大方向。


第一大方向:完善房地产调控长效机制,让租房者与购房者“地位平等”。


保障房的范围,其实覆盖很广泛。


公租房,面向的是城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭。


租赁房,面向的是人口净流入的重点城市,主要是大中城市,特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。


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共有产权房,是由各个城市因地制宜,主要是帮助有一定经济实力,买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。


第二个大方向:稳住房地产短期的行业支柱地位。


从去年下半年开始,房企爆雷的家数不断增加,任何风吹草动,都会把债市和股市吓得如同惊弓之鸟,违约的房企越来越多,哪怕是三道红线“全绿”的开发商,照样也会出现流动性危机。


市场已经彻底失去对房地产行业的信任,融资近乎停滞,停工坏账的开发商越来越多。


此时,央行大力推进并购贷,就是为了实现楼市的“良性循环”,让货币流转起来,让房贷批得更快些,地方上的限购、限售的门槛稍微开个口子,财政更积极一些,在短期稳住房地产,保交楼、保土地出让、保产业链,维护购房者的权益。


简而言之,一方面是长期的“居者有其屋”,一方面是短期的“楼市良性循环”,央行这两个操作,可谓是用心良苦。

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